"Şirkət rəhbəri arvadını boşayır, başlayır saxta sənədlə mənzil satmağa..." - NƏ ETMƏLİ?

olke

22:24 13.02.2024 563

Bəzi tikinti şirkətlərinin vətəndaşları aldatmaları, onların yüksək məbləğdə vəsaitlərini mənimsəmələri müzakirə olunan aktual problemdir. Ümumiyyətlə, Azərbaycanda tikinti bumu start götürəndən, bu kimi hallar daim gündəmdədir. Paytaxtda yeni tikilən çoxmərtəbəli binada mənzil almaq istəyən xeyli sayda vətəndaş tikinti şirkətlərinin dələduzluğu ilə qarşılaşır. Sosial Tədqiqatlar Mərkəzinin 2023-cü ilin noyabr ayında yaydığı statistikaya görə, ölkəmizdə 5 min nəfərdən çox şəxs bir mənzilin bir neçə nəfərə satılmasının qurbanı olub. Bu hal əvvəllər daha çox müşahidə edilirdi. Bundan əlavə, hazırda əsas problem satılan mənzillərin sahəsi ilə bağlıdır.

Pravda.az bu məsələni araşdırıb. Məlum olub ki, vətəndaşların hazırda aldadılmalarının əsas səbəbi Mənzil-Tikinti Kooperativlərinin (MTK) inşa etdikləri binalardan mənzil alarkən onlara verilən müqaviləni diqqətlə oxumamalarıdır. Beləliklə, son zamanlar MTK-lar məhkəmələr tərəfindən məcbur edilirlər ki, sakinlərdən aldıqları mənzil pulunu geri ödəniş etsinlər. Bu zaman MTK-lar da müqavilə hiyləsinə əl atırlar. Onlar müqavilədə tərtib etdikləri bənddə “sizə verilən sahə ilə mənziliniz gələcəkdə dövlət qeydiyyatına alınarkən, yəni “kupça”da yazılan sahə arasında fərq ola bilər” qeydi yazılır. Bu isə o deməkdir ki, MTK-lar mənzil satanda şaxtanı, qonşularla paralel olan divarların yarısını da vətəndaşın mənzilinin sahəsinə daxil edirlər. Qanun görə, mənzilin sahəsi daxili və xarici parametrlər üzrə hesablanır. Gələcəkdə alacağınız “kupça” da yalnız daxili parametlər üzrə olacaq. Bunu qanun da tələb edir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsində, eyni zamanda Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin sahələrin hesablanması ilə bağlı qaydalarında da qeyd olunub ki, mənzilin sahəsi daxili parametrlər üzrə hesablanır, yəni divardan-divara qədər olan məsafə. MTK-lar isə həmçinin şaxtanı da qanunsuz şəkildə ümumi sahəyə əlavə edirlər. Bu problemlər bina yeni inşa olunan ərəfədə imzalanan müqavilələrlədə yaşanır. Lakin bina hazır olandan sonra alınan “kupça”da sahə daxili parametlərlə hesablanır. Bu səbəbdən MTK-lardan mənzil alarkən daxili parametrlər üzrə sahə tələb edilməldir. Aldadılan vətəndaşlar ödəniş arayışı, MTK-nın üzvlüyü barəsində protokol çıxarışı ilə birgə məhkəməyə müraciət etməklə MTK-ya qədərindən artıq ödədikləri pulları geri ala bilərlər. Bununla bağlı artıq məhkəmə təcrübəsi formalaşıb. Araşdırdığımız şikayətlərdə həmçinin vətəndaşların eyvan və lociya məsələsində də aldadıldıqları məlum oldu. Balkonlarda kiçiltmə əmsalı - sahələrin hesablanması 0,3 kvadratmetr olur. Lociyalarda isə 0,5 kvadratmetr. Bu məsələlərdə MTK doğru ola bilər. Lakin faktiki birotaqlı mənzillər var ki, heç bir lociyası, balkonu olmadığı halda MTK onu 36 kvadratmetrdən satır. Dövlət isə həmin mənzili 30 kvadratmetrlə qeydiyyata alır. Yəni balkonu, lociyası olmayan birotaqlı mənzildə 6 kavdrat-metr sizi aldadırlar. Bu isə, təxminən, ən azı 6 min manat edir...

Məsələnin hüquqi mexanizmlərini araşdırdıq. Milli Məclisin İnsan hüquqları komitəsinin sədr müavini Tahir Kərimli suallarımıza aydınlıq gətirərək bildirdi ki, “kupça”sı olan evlərin vəziyyəti məlumdur, alqı-satqı müqaviləsi, bağışlama müqaviləsi, vərəsəlik və s. kimi sənədlərlə mənzil özəlləşdirilə bilir:

“Burada bir problem yoxdur. Katlavandan isə mənzil alarkən hər bir halda inşaat şirkəti ilə, yaxud oranın sahibi ilə vətəndaş arasında yenə də müqavilə bağlanmalıdır. Müqavilə notarial qaydada təsdiq olunmalıdır ki, sabah problem yaranmasın. Müqavilədə tərəflər öz şərtlərini ortaya qoyurlar. Ödənişin miqdarı və müddəti, mənzilin tikintisinin nə vaxt tamamlanacağı, təhvil veriləcəyi göstərilməlidir. Əks halda, məsələlər çöldən-çölə baş verir. Təkcə ödəniş qəbzi kifayət deyil. Deyək ki, sən razılaşmısan, ödəniş edirsən, qəbzləri də təqdim edə bilərsən. Amma bu, yenə də əsas vermir ki, sən mənzilin mülkiyyətçisinə çevriləsən. Bəlkə, deyəcəklər ki, sən ödənişləri könüllü etmisən, binanın tikintisinə yardım göstərmisən. Hüquqi cəhətdən necə sübut edə bilərsən ki, əvəzində mənzil almaq üçün ödəniş etmisən? Mənzil sahəsində aldadılma halları hədsiz çox olub. Bir mənzili bir neçə adama satmaq, yaxud inkar etmək, hüquqi sənəd olmadan insanlarda ümid yaratmaq... Başqa çətinliklər də var. Hətta bina inşa olunub bitəndən sonra onun kommunal sistemi ilə bağlı da mürəkkəb, anlaşılmaz vəziyyət, bir sözlə, hüquqi cəhətdən həll oluna bilməyən nonsens yaranır. Buna görə də nə olursa-olsun, hüquqi müqavilələrlə iş möhkəmləndirilməlidir. Sənəddə tərəflərin qarşılıqlı öhdəlikləri ilə yanaşı məhkəməyə müraciət etmək qaydası, mübahisəni həll etmək qaydası da öz əksin tapmalıdır”.

Ekspert Əkrəm Həsənov isə deyib ki, heç vaxt heç kimə çıxarışı olmayan, yəni daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ qeydiyyatda olmayan mənzil almağı tövsiyə etmir:

“Katlavandan tikilən bina və s. Nə qədər sənədlərə baxsanız da, nə olur, olsun, risklər böyükdür. Yəni binanı tam tikib başa vurmaya bilərlər. Belə hallar çoxdur. Eyni mənzili bir neçə nəfərə sata, hətta banka girov qoya bilərlər. Bunun qarşısını heç cür almaq olmur. Sonradan faciələr olur. Bunun dəfələrlə şahidi olmuşam. Çıxarış tələb etmək lazımdır. Qanun da imkan verir ki, hətta tikilən binada da əvvəlcədən qeydiyyat etmək mümkündür. Bu, olmadan mənzil almayın. Ola bilər, hansısa binandan mənzil alanda problem yaşanmır. Mənə bəzən belə deyənlər olur. Problem olanda köklü olur, yəni pulun batdı. İllərlə məhkəməyə düşürsən. Bu sahə çox bərbaddır...”

İqtisadçı ekspert, “Opera Group” MMC-nin direktoru Firdovsi Xəlilov isə vətəndaşların mənzil alarkən aldadılma hallarından necə sığortalana bilmələri barədə danışıb:

“Cari vəziyyətdə bunun ən rahat, sığortalı yolu çıxarışlı mənzil almaqdır. Belə olan halda heç kimin bir-birinə qarşılıqlı sualı, iradı qalmır. Biz də bilirik ki, hal-hazırda satışda olan yeni binaların, demək olar, çox böyük əksəriyyəti çıxarışsız şəkildə, yəni inşaat halında satışda olur. Bəs belə halda vətəndaşlar necə sığortalana bilərlər? Təəssüf ki, bunu 100% sığortalayacaq mexanizm mövcud deyil. İnşaat getdiyi halda vətəndaş heç bir şəkildə bilə bilməz ki, o binanın inşaatı nə vaxt bitəcək? Bunu, sadəcə, təxmin edə, proqnoz verə bilər. Bu da əldən çıxan faydadır. Vətəndaş bilməlidir ki, evi hansı tarixdə hazır olacaq? İkincisi, vətəndaş heç bir halda bilmir ki, aldığı ev daha əvvəl başqasına satılıbmı, yaxud ondan sonra digər vətəndaşa eyni tipli müqavilə ilə satılacaqmı? Bunu da sığortalaya bilmirik. Yəni qanunvericilikdə bunu göstərən mexanizm hələ ki yoxdur. Amma çox yaxşı bir xəbər də var. 30 yanvar 2024-cü il tarixində İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsin İdarə Heyətinin sədri Nigar Alimova jurnalistlərə açıqlamasında tez bir zamanda belə bir mexanizmin olacağını deyib. İnşaat gedən binalarda vahid portallar olacaq və bu portal vasitəsilə binanın sənədlərinin, tikinti icazələrinin nə yerdə olduğu bilinəcək. Həmin vahid dövlət portal vasitəsilə vətəndaşlar alqı-satqı edə biləcəklər. Habelə borcları bitdikdə maliyyə arayışını dövlət tərəfindən portal vasitəsilə alacaqlar. Bu, çox gecikmiş, amma vacib addımdır. Tək ümidimiz budur ki, proses şəffaf şəkildə həyata keçirilsin, MTK-lar arasında ayrıseçkilik faktları olmasın. Çox istərdik ki, bir sıra nüanslara diqqət yetirilsin. Birincisi, MTK və ya MMC protalda qeydiyyata düşdü, inşaata başladısa, o zaman portalda öhdəlik olaraq göstərilsin ki, binanın yekun təhvil vaxtı nə vaxtdır? Əlbəttə, hansı mənzilin dolu, yaxud boş olması da göstəriləcək. Bu da ikili, təkrar satışın qarşısına keçir. Ya da vətəndaş borclu olduğu vaxtda evini başqasına satmaq istəyirsə, bu da portal vasitəsilə olur. Buradan da sığortalanır. Habelə protalın varlığı hansı perspktivləri ölkəmiz üçün açır? Birincisi, hazırda MMC və MTK-lar istəyərəkdən, böyük əksəriyyəti isə istəməyərəkdən kredit qurumu kimi də fəaliyyət göstərir. Yəni tikdikləri mənzilləri faizli və ya faizsiz, müəyyən müddətli kreditlərlə verirlər. Bu, əksər hallarda MTK-lar üçün maraqlı deyil. Digər tərəfdən, banklar MTK-lara kredit vermək istədikdə onun subyekti şəffaf olmadığı üçün, yəni vətəndaş kimi bank da bilmir ki, MTK mənzili neçə nəfərə satıb, nə vaxt təhvil verəcək, onu kredit predmeti edə bilmir. Artıq banklar da rahat şəkildə eyni portal vasitəsilə deyə biləcəklər ki, hörmətli MTK, yaxud MMC evinizi tikin, satın, kənarda durun. Biz maliyyələşdirməsini aparaq. İstəyən vətəndaş nəğd, istəməyənlər isə hissəli kreditlərlə bu və ya digər şəkildə mənzilləri ala bilərlər. Eyni anda portal sığorta şirkətləri üçün də çox böyük seçənək yaradır. Burada da sığorta predmetinə çevrilir. Ümid edək ki, Nigar xanımın verdiyi açıqlama şəffaf şəkildə idarə olunacaq, artıq bu cür mübahisələr tarixə qovuşacaq, bizi xoş günlər gözləyəcək”.

F.Xəlilov əlavə edib: “İndiki şəraitdə hələ ki bu qanun qüvvəyə minməyib. Hazırda pulumuz yoxdur ki, gedib nəğd qiymətə mənzil alaq. Məsələn, çıxarışlı, yaxud hissəli ödənişlərlə, xoşumuz gələn bir yerdə bina tikilir, hələ çıxarışı yoxdur, amma oradan ev almaq istəyirik. Belə halda özümüzü qismən sığortalamaq üçün nə edə bilərik? Birincisi, baxmalıyıq ki, həmin şirkət tək bina, yoxsa kompleks tikir? Hər halda kompleksdə aldanmaq ehtimalı çox aşağıdır. Çünki MTK aldatmaq üçün maraqlı da deyil. Bu binadan bizə ev satırsa, digər binalar hələ satışda deyil. Onlar üçün maddi olaraq böyük zərərdir. Kənara qaçıb yaxalarını çəkə bilmirlər, çünki kompleksləri var. MTK-nın fərqli-fərqli yerlərdə də binları ola bilər. Fərz edək ki, bir MTK 5 fərqli yerdə kompleks tikir. Bu da inamı artıran bir şeydir. Belə hallarda bir vətəndaşı aldatmağa qəti maraqlı olmurlar. Bu, praktikadan yola çıxaraq özümüzü sığortalamaq variantıdır. Habelə, məsələn, Binəqədi rayonunda hansısa binadan ev çox xoşumuza gəlib, hissəli ödənişlərlə almaq istəyirik. Yəni adlar şərtidir, hansısa şirkətlə işimiz yoxdur. Bilmək istəyirik ki, bu günə kimi həmin binada ikili satış olub, ya yox. Bunu öyrənə biləcəyimiz instansiyalardan biri həmin rayonun məhkəməsi və prokurorluğudur. Onlara müraciət edə bilərik ki, həmin MTK-nın filan ünvanda tikdiyi binalarda ikili satışa rast gəlinibmi? Bu da sığortalanmaq üsullarından biridir”.

“Şərur” MTK-nın rəhbəri İsfəndiyar Axundov (Şərurlu İsfəndiyar) da saytımıza açıqlamasında mənzil almaq istəyən vətəndaşlara öz tövsiyələrini verib:

“Mənzil almaq çox çətin prosesdir. Aldatmaq istəyən vətəndaşı hər cür aldada bilər. İnşaat şirkəti haqqında Baş Prokurorluqda, Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsindən məlumat almaq lazımdır ki, bu şirkət haralarda nə tikib. Heç olmasa, on-iyirmi yerdən maraqlanmaq lazımdır, sonra mənzil almaq lazımdır. Bəzən bir ev tikib saxta sənədlərlə vətəndaşı aldada bilərlər. Hətta notariusla təsdiqlədəndə belə bu cür evləri sata bilirlər. Məsələn, Türkiyədə qanun başqa cürdür, Rusiya da tamam başqa. Bizdə isə hələ də qanunda boşluq var. Bundan istifadə edib aldada bilərlər. Elə hazırda da aldanan insanlar var. Dövlət verib, 8 ilə qədər onları mən evlə təmin edirəm. 2005-ci ildə belə problem yaşayanları da təmin etmişəm. Bu gün də davam edir. Bir mənzili üç, beş, hətta on nəfərə sata bilirlər. Yəni boşluqdan istifadə edirlər, çox çətin məsələdir. Ancaq inşaat şirkəti haqqında düzgün məlumat toplamaq lazımdır. Katlavandan alanda da eyni şeydir. Mənim kimi adam üçün fərqi yoxdur, istəsəm də, aldada bilmərəm. Çünki o qədər obyektlərim var, dövlət alar, camaata paylayar. Amma o cür saxtakarlar üç-beş nəfərdir. Arvadını boşayır, uşaqlardan ayrılır, başlayır hamısı saxta sənədlə mənzil satmağa. Sonra 3-4 il həbsdə yatır, gəlir 10-20 milyonu başının altına qoyur..."